Mattone: sta per iniziare un nuovo ciclo. Ecco come cambierà l’immobiliare nei prossimi 10 anni

Il 2017 sarà un periodo di transizione. Poi, dal 2018 inizierà la svolta. Il mattone cambia faccia, si trasforma, e inizia a crescere. Nel 2022 i prezzi torneranno ai valori pre-crisi. L’edilizia ripartirà, ma sarà tutta un’altra cosa, dovrebbe essere più evoluta e più moderna. Gli appartamenti dovranno rispondere alle nuove logiche del benessere abitativo. E l’affitto potrà (forse) iniziare a ricoprire un ruolo più importante. Ilvo Bruschi, Presidente di Yard Srl, racconta a OF le previsioni da qui a 10 anni
di: Elisa Vannetti
9 Febbraio 2017
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OF: In che modo si può prevedere quanto varrà l’immobile tra un certo numero di anni?
Bruschi: Per quanto riguarda le banche per esempio il vantaggio è considerevole. Gli istituti di credito sanno, quando concedono un finanziamento per l’acquisto della casa che c’è un possibile rischio di default dato dal fatto che il mutuatario potrebbe non riuscire a rimborsare il debito e a far fronte ai pagamenti delle rate mensili. Sapere a priori, al momento della concessione del finanziamento, se si ha una prospettiva a 10 anni di valori in crescita, consente quindi alla banca di decidere per esempio di attuare una strategia di espansione.

OF: Cioè di aumentare il volume dei mutui concessi?
Bruschi: Proprio così. Diciamo che conoscere le aspettative di crescita del settore è anche un modo per leggere alla luce della situazione odierna i rischi futuri. Se i valori aumentano significa che anche l’economia è in crescita. Mentre contestualmente le probabilità di default si riducono, almeno per i 10 anni successivi. Se la banca sa che per 10 anni otterrà un rimborso pressoché garantito che le consentirà di coprire fino al 30% o al 50% del credito concesso, è chiaro che sarà più propensa oggi a erogare mutui.

OF: E cosa accadrà quindi ai valori immobiliari? E’ davvero prevista una crescita per i prossimi 10 anni?
Bruschi: Sì. La curva è in aumento per i prossimi 10 anni. Ma è normale: dopo un ciclo negativo è fisiologico che ci sia un periodo di ripresa.

OF: Quando inizieranno ad alzarsi i prezzi?
Bruschi: Già nel 2017 ci saranno alcuni elementi di ripresa e altri ancora in stagnazione. Ma secondo le nostre stime la crescita tornerà nel 2018 e nel 2022 si avranno gli stessi valori registrati nel 2007, negli anni pre-crisi, prima che si riducessero anche di oltre il 30%. Attualmente però la situazione è ben diversa.

OF: I prezzi nel 2017 non si alzeranno?
Bruschi: No. Ed è una situazione anomala. Normalmente per le leggi della domanda e dell’offerta ad un incremento della domanda corrisponde conseguentemente anche un aumento dei prezzi. Così non è stato per ora. La domanda è cresciuta, il numero delle compravendite portate a termine anche. Ma i prezzi no.

OF: E cosa significa questa situazione?
Bruschi: Che l’aumento delle compravendite dipende dai bisogni delle famiglie. Cioè si compra per necessità sostanzialmente, non per investimento. E considerato il particolare contesto economico, attualmente le famiglie non sono ancora disposte a spendere.

OF: Un aumento dei prezzi nei prossimi 10 anni comporterà anche un ritorno dell’edilizia?
Bruschi: Indubbiamente sì. L’edilizia è arrivata alla fine di un ciclo. Il ciclo di costruzione degli immobili, infatti, è arrivato a un punto di svolta. Il miglioramento della qualità degli impianti in generale (come quelli elettrici o idraulici), l’introduzione di nuovi materiali costruttivi e le innovazioni introdotte (come la domotica) hanno reso maturo il passaggio a nuove modalità costruttive. Inoltre, si sono modificati i bisogni delle famiglie anche nell’utilizzo degli spazi, quindi assisteremo a cambiamenti anche nel layout interno. È chiaro dunque che è necessario un cambiamento. E tutte queste innovazioni rappresentano una spinta in più per questo settore.

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