Mattone: sta per iniziare un nuovo ciclo. Ecco come cambierà l’immobiliare nei prossimi 10 anni

Il 2017 sarà un periodo di transizione. Poi, dal 2018 inizierà la svolta. Il mattone cambia faccia, si trasforma, e inizia a crescere. Nel 2022 i prezzi torneranno ai valori pre-crisi. L’edilizia ripartirà, ma sarà tutta un’altra cosa, dovrebbe essere più evoluta e più moderna. Gli appartamenti dovranno rispondere alle nuove logiche del benessere abitativo. E l’affitto potrà (forse) iniziare a ricoprire un ruolo più importante. Ilvo Bruschi, Presidente di Yard Srl, racconta a OF le previsioni da qui a 10 anni
di: Elisa Vannetti
9 Febbraio 2017
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OF: Molti dicono però che non c’è più spazio per costruire nuove abitazioni…
Bruschi: Certo. Non si può più utilizzare il suolo. E’ necessario demolire prima di costruire. Ci sono interi quartieri degli anni ‘50 da abbattere e ricostruire con le nuove tecnologie edilizie.

OF: Sembra un po’ utopistico…
Bruschi: E’ vero. Innanzitutto c’è un problema politico. Poi bisogna considerare tutti i problemi derivanti dal fatto che la proprietà immobiliare in Italia è molto frazionata. L’80% delle famiglie è proprietaria della propria abitazione. Immagini una città verticale come Milano, dove ci sono condomini interi la cui proprietà è frazionata tra 40-50 famiglie. Mettere tutti d’accordo sarebbe molto difficile.

OF: Come si può risolvere il problema degli affitti?
Bruschi: Credo che sia necessario creare uno stock di appartamenti adatti alla locazione per soddisfare i bisogni di mobilità lavorativa che stanno emergendo. I giovani spesso hanno difficoltà a soddisfare le condizioni necessarie per ottenere un finanziamento. E non è infrequente che ci si sposti per lavoro e si cambi città.

OF: E come si può creare questo stock?
Bruschi: Ci sono fondi internazionali e società che stanno andando in questa direzione. E che hanno iniziato a rivolgersi al mercato immobiliare residenziale con l’obiettivo di creare spazi produttivi per le imprese e spazi da abitare per le famiglie da mettere a reddito attraverso la locazione.

OF: Ci sono già questi fondi di investimento in Italia…
Bruschi: Sì, ma per ora si tratta di una quota residuale. È un percorso che è stato iniziato, e credo che in futuro sia destinato a crescere. Certo, ci vorrà qualche anno, ma prima o poi anche da noi le cose cambieranno. E ci si uniformerà a quanto già avviene negli altri paesi europei, come in Germania e in Inghilterra.

OF: Però sarà difficile cambiare la mentalità delle famiglie italiane: la propensione all’acquisto di una abitazione di proprietà è storicamente radicata…
Bruschi: E’ vero. Ma bisogna considerare che questa particolare mentalità è figlia di un preciso e specifico contesto socio-economico che ora non ha più ragione di esistere.

OF: Cioè cos’è cambiato?
Bruschi: Tra gli anni ‘70 e gli anni ‘90 l’inflazione italiana si aggirava intorno a una media del 12%. Chi aveva i soldi e li teneva liquidi, sotto il materasso, in sostanza alla fine di ogni anno si vedeva erodere il 12% del capitale dal caro vita. E’ chiaro dunque che il naturale sbocco per non perdere i risparmi era il mattone. La casa non perdeva, ma si rivalutava. Ed era una tendenza molto diffusa. Basti pensare che dagli anni ‘50 agli anni ‘80 l’Italia era il primo paese al mondo per risparmio. Anche perché fino a pochi anni fa poi le imposte sulla casa erano poco significative.

OF: E ora invece cosa è cambiato?
Bruschi: Ora la situazione appare ben diversa. Le imposte sulla casa di proprietà si sono triplicate. E l’inflazione è prossima allo zero. La mia impressione è che la mentalità cambierà abbastanza velocemente per adattarsi alla mutata situazione economica.

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