Dopo un ottimo 2017, anche il nuovo anno sarà favorevole a chi richiede un mutuo. Grazie ai tassi ancora bassi si potrà, ad esempio, approfittare di promozioni vantaggiose. Intanto si registra una costante diminuzione delle surroghe. E mentre gli italiani preferiscono in genere il tasso fisso, i nuovi trend vedono aumentare alcune le soluzioni alternative, come i variabili con cap

Il 2017 è stato un anno fortunato per i mutui e questo trend proseguirà anche nel corso del 2018. I tassi, infatti, restano ancora bassi grazie ai valori contenuti dei due parametri di riferimento IRS per il fisso ed Euribor per il variabile, quest’ultimo ancora in negativo. Una risalita è prevista dagli analisti solo nel 2019.

Infatti la strategia di Mario Draghi, confermata nella riunione della Banca Centrale Europea dello scorso ottobre, farà sì che i tassi restino invariati per tutto l’anno. La conferma del quantitative easing, seppur ridotto rispetto all’anno precedente da 60 a 30 miliardi di euro, grazie all’immissione di liquidità nel sistema finanziario, ha infatti un effetto positivo sui finanziamenti ipotecari, consentendo alle banche di continuare ad offrire ancora soluzioni a tassi vantaggiosi.

Le proposte attualmente attive per l’acquisto della prima casa sono, infatti, ancora più economiche di quelle presenti nel corso del 2017. La battaglia degli spread, di cui già OF parlava nel 2015, sta così proseguendo e lo farà ancora nei prossimi mesi.

Ecco qualche dato riferito a questo periodo positivo per i mutui.
Ipotizzando una richiesta da 100.000 euro con durata 15 anni, infatti, le oltre 130 proposte presenti del DB Prodotti Bancari di OF Osservatorio finanziario, riguardanti 21 gruppi bancari italiani, prevedono a febbraio 2018 in media per un finanziamento a tasso fisso con Loan to Value (percentuale massima finanziabile in relazione al valore dell’immobile) al 50% un Tan dell’1,85% contro l’1,95% di gennaio 2017. Se la percentuale del finanziamento rispetto al valore dell'immobile sale all’80% il Tan è del 2,51% contro il 2,88% di circa un anno fa.
A tasso variabile, invece, per il finanziamento del 50% di LTV si passa dall’1,19% del 2017 all’1,09% attuale e per l’80% di LTV dall’1,84% all’1,59%.

Prendendo invece in considerazione l’ammontare dei mutui dei 21 gruppi bancari, secondo quanto analizzato dal team di OF PowerView Analytics, la piattaforma di gestione di big data di OF Osservatorio Finanziario, a giugno 2017 superava la quota di 242 miliardi di euro, con un aumento dell’1,28% rispetto a dicembre 2016. L’aumento più significativo è quello di UBI Banca, che segna nel periodo un +21,45%, anche grazie all'acquisizione delle ex Banca Marche, Banca Etruria e CariChieti, mentre analizzando l’importo totale è Intesa Sanpaolo, con oltre 75 miliardi di euro, la banca con l’ammontare di mutui più elevato.
Mentre per quanto riguarda le erogazioni per nuovi contratti di mutuo per l’acquisto di un’abitazione, secondo i dati di Banca d’Italia, vi è stata una diminuzione del 2,81% da settembre 2016 a settembre 2017.

Il tasso fisso resta ancora il mutuo più richiesto, soprattutto per la maggiore garanzia di sicurezza, per via della rata sempre uguale per tutto il piano di rimborso, nonostante più costoso di un variabile.
Con tassi così bassi e con il costante aumento delle richieste di finanziamento a tasso fisso le surroghe, che negli ultimi due anni erano molto richieste, sono ora ridotte ai minimi. Non ci sarà, con gli attuali livelli di tassi di interesse, necessità di surrogare o rinegoziare un mutuo nei prossimi anni, soprattutto se i parametri torneranno a risalire rendendo il finanziamento più oneroso.

Come già accaduto nel corso del 2017, le offerte migliori restano quelle con Loan to Value fino al 50%, cioè l’importo finanziabile in rapporto al valore dell’immobile. Chi è disposto a chiedere in prestito solo la metà del valore della casa da acquistare può quindi accedere alle soluzioni più convenienti. E si fanno strada anche proposte che arrivano a coprire solo fino al 40%.
Nonostante la maggiore convenienza di queste soluzioni, i tassi bassi hanno portato a richieste per importi e Loan to Value elevati. In questo caso le condizioni economiche prevedono costi più elevati, anche se alcuni istituti, ad esempio Banco BPM e BancoPosta, scelgono di proporre spread uguali qualsiasi sia l’importo richiesto. Restando, in generale, però, nei limiti dell’80% perché sono ancora poche le banche che, con garanzie aggiuntive, portano il Loan to Value fino al 95-100%, tra cui Intesa Sanpaolo e UniCredit.

Nonostante il tasso fisso resti il mutuo preferito dagli italiani, si sta facendo largo l’alternativa del variabile con CAP, quindi con un tetto massimo di tasso che viene prefissato dalla banca e non può essere superato in caso di aumento del parametro di riferimento, l’Euribor. Attualmente, però, sono poche le banche che lo propongono e il cliente deve tenere in conto un costo del mutuo superiore rispetto a un tradizionale variabile, proprio per via della maggior garanzia data dalla soglia massima fissata.

Ed è un’alternativa alla tradizionale richiesta di mutui in filiale, dove scarseggiano consulenti specializzati in questo tipo di finanziamento, lo sviluppo delle società di mediazione creditizia a cui chi è alla ricerca di un mutuo può affidarsi per consultare le migliori offerte di diverse banche presenti sul territorio. Per capire come lavorano i mediatori creditizi, quando costa la loro consulenza e perché affidarsi a loro OF Osservatorio finanziario ha intervistato Stefano Dragoni, amministratore delegato della società Mutui Prestiti e Servizi specializzata proprio nella mediazione creditizia.