Mutui, ecco perché è ancora crisi (aggiornato)

L'ultima novità, presentata da Intesa Sanpaolo il 24 ottobre, è l'iniziativa avviata sui mutui Domus e valida fino al 31 gennaio 2015, che offre uno spread dell'1,85% sui finanziamenti con loan to value non superiore al 50%. Il tasso è variabile, e non si deve superare un piano di ammortamento con durata di 20 anni. In più, fino a fine anno, è la banca a pagare anche l'imposta sostitutiva, per un massimo di 2.000 euro su un mutuo da 100.000 euro. Così, nel caso ipotetico analizzato da Of, per un mutuo di 100.000 euro e durata 15 anni si avrà un Tan dell'1,92%, calcolato utilizzando l'Euribor a 1 mese. Per una rata di 639,83 euro e un montante che, a conti fatti, al termine del piano di rimborso ammonta a 115.169,40 euro.

Il claim dell'iniziativa recita così: è il momento di comprare casa. Ma sta di fatto che, in realtà, il periodo nero dei mutui non è ancora finito. Nonostante i dati che ha recentemente diffuso l'ABI, e che parlano di un incremento delle erogazioni pari al 26% nel corso del primo trimestre del 2014. Perché l'aumento del credito concesso difficilmente riguarda i mutui per l'acquisto della prima casa. E, ancora più raramente, coinvolge quelle particolari categorie di potenziali clienti, i giovani, che oggi, come qualche anno fa, continuano a non avere la possibilità di ottenere un finanziamento. A meno che non sottoscrivano due assicurazioni a protezione del prestito (per un costo che arriva anche a 14.000 euro su un finanziamento di 150.000), in teoria non obbligatorie ma che alcuni direttori spacciano per necessarie. E a patto che dispongano di almeno un paio di garanti (ma c'è anche chi arriva a richiederne 4 coinvolgendo tutta la famiglia di origine).

Il fatto è che oggi ci sono due tipologie di mutuo. Il primo, quello per l'acquisto della prima casa, è ancora la palo. Mentre sono tutti gli altri, quelli che si possono definire finanziari, ad avere avuto un (leggero) incremento nel corso dei mesi passati. Sono quelli che, per esempio, permettono di chiudere il mutuo già attivo e attivarne un altro, magari a condizioni migliori, presso lo stesso istituto. O, ancora, quelli che concedono liquidità. Oppure, ancora, quelli fatti apposta per chi (magari un proprietario di immobili) ha bisogno di liquidità (ma non riesce a vendere le case), e la banca (per non farlo disinvestire da fondi o titoli), gli concede un finanziamento con ipoteca.

Anche le misure straordinarie varate dalla BCE non hanno ancora raggiunto i risultati sperati. L'immissione di liquidità con l’asta di TLTRO dello scorso settembre si è infatti dimostrata deludente, con richieste di capitali da parte delle banche europee ben al di sotto delle attese (leggi qui). E intanto si attende la seconda tranche di finanziamenti, in programma per dicembre, oltre all'avvio di nuove misure volte tutte ad agevolare l’accesso al credito.

Nel frattempo, le banche sono intervenute rilanciando un po’ di promozioni. Anche se si tratta per lo più di offerte che durano al più tardi fino a fine anno. Ma hanno (quasi) tutte una caratteristica comune. Per accedere alla promozione che sconta lo spread (vale a dire la percentuale di guadagno della banca) è necessario soddisfare alcuni requisiti. Il più delle volte vere e proprie barriere invalicabili, che, ad esempio, escludono dal credito chi non rientra nelle particolari casistiche prestabilite. Nella maggior parte dei casi, il tasso è scontato se si accetta di farsi finanziare una percentuale inferiore del valore del casa. Come a dire che, se ci si mette buona parte del costo in contanti, si può essere premiati con una riduzione dello spread, come fa, tra le ultime, Intesa Sanpaolo dal 24 ottobre. Mentre c’è anche chi offre riduzioni in base alla durata. Cioè più è corto il finanziamento e più si risparmia.

Mutui più corti: spread più bassi
L'ultima novità riguarda gli spread che variano in base alla durata. Per ottenere lo sconto, infatti, è necessario scegliere durate più corte, impegnandosi a estinguere il debito nel minor tempo possibile. Ecco allora che per i nuovi clienti di Banca MPS è disponibile il nuovo Mutuo Italiano Benvenuto, finalizzato all'acquisto o alla ristrutturazione della prima casa o di una unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Il mutuo, a tasso fisso o variabile, copre fino all'80% del valore dell'immobile per importo non superiori ai 300.000 euro. E ha una durata massima di 30 anni. Anche se Tan e spread cambiano in base alla durata del piano. ---- Chi opta per il tasso fisso e sceglie di rimborsare il debito in 10 anni avrà, infatti, un Tasso annuo nominale del 3,08%. A 15 anni il costo mensile passa al 3,50%, e arriva ad un massimo del 3,95% per chi sceglie l’ammortamento spalmato sui 30 anni.
Qualora si optasse per il variabile, invece, si avrebbe uno spread massimo applicabile alle durate a 10 anni dell'1,85%, che sale all’1,90% per i 15, e arriva al 2,05% sui 30 anni.

Anche Banca Popolare di Milano, da inizio ottobre e fino a fine anno, propone il mutuo variabile con spread in promozione a partire dall’1,50%, per acquistare o ristrutturare la casa. Lo spread, anche in questo caso, varia in base alla durata del finanziamento. È all’1,50% fino a 10 anni, all’1,95% fino a 20 anni e al 2,15% oltre. L’importo massimo richiedibile non può superare l’80% del valore dell’immobile, mentre la durata massima non può superare i 30 anni.

Le migliori offerte al 50%
Poi ci sono banche che garantiscono uno spread ridotto, solo a patto di finanziare fino a un massimo della metà del valore della casa. Significa che il 50% del costo da sostenere va versato in contanti, al momento dell’acquisto, e funziona da acconto. Mentre la banca si preoccupa di finanziare solo la restante metà. Anche se, a volte, è necessario soddisfare anche altre condizioni.

UniCredit, per esempio, mantiene in offerta fine a fine anno Mutuo Valore Italia, in edizione speciale, con spread fisso al 2% per chi opta per la versione a tasso variabile. Il finanziamento parte da un minimo di 30.000 euro e copre le finalità di acquisto e ristrutturazione della casa. Ma può essere concesso solo a patto che l’importo non superi la soglia limite pari al 50% del valore della casa. Così, utilizzando il caso ipotetico di Of-Osservatorio finanziario, si avrà un Tan finito del 2,08% (calcolato utilizzando l’Euribor a 3 mesi), per una rata mensile di 647,20 euro e un montante da rimborsare al banca al termine dei 15 anni di ammortamento di 116.496 euro.

Si ha tempo fino al 31 dicembre anche per accedere all’offerta di Cariparma, Gruppo Crédit Agricole, su Gran Mutuo a Tasso Variabile. Lo spread, per chi si accontenta di farsi finanziare solo la metà del valore della casa, è dell’1,95%. A condizione, però, che non si ecceda il limite massimo di 20 anni per la restituzione del debito, e che il rapporto tra la rata mensile e lo stipendio dell’intestatario sia inferiore al 25%. Il tasso annuo nominale, nel caso di un finanziamento di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni, è pari al 2,03%. Mentre rata e montante risultano rispettivamente pari a 644,89 euro e 116.080,20 euro.

Offre l’1,85% fino a fine anno Bper su tutti i mutui della gamma fatta eccezione per il variabile agganciato al BCE (che invece mantiene uno spread del 2%). Purché si accetti di ottenere non più del 50% del valore dell’immobile, e ci si impegni a restituire il debito in un massimo di 20 anni. Il finanziamento, considerando l’ipotesi di sottoscrivere un tasso variabile, applica un Tan (utilizzando l’Euribor a 3 mesi) dell’1,93%. Per una rata mensile, calcolata su un prestito di 100.000 euro da restituire in 15 anni, di 640,29 euro e un montante comprensivo di capitale più interessi che arriva a 115.252,20 euro.
Si può ottenere a prestito un importo minimo che parte da 40.000 euro, per un massimo finanziabile che arriva all’80% del valore dell’immobile. Ma in questo caso lo spread aumenta e arriva al 2,50%.

---- Pensa ai giovani, invece, Banca Etruria che continua a mantenere attiva dall’estate la promozione con spread al 2% sul mutuo a tasso variabile agganciato all’Euribor a 6 mesi. Si può richiedere solo la metà del valore della casa, mentre la durata del finanziamento, solo per finalità di acquisto, va dai 10 ai 30 anni. Il tasso annuo nominale del 2,19% produce una spesa che al mese è pari a 652,29 euro. Mentre al termine dei 15 anni di ammortamento si dovrà restituire alla banca un totale di 117.412,20 euro.

Nuovissima, avviata qualche settimana fa, l’offerta di Banca Carim sui mutui della linea PrendoCasa, destinati solo ai giovani (under 35) in cerca della loro prima casa da acquistare (anche all’asta), ristrutturare o costruire. Lo spread, per chi richiede a prestito solo la metà del valore della casa, da restituire in massimo 20 anni, fino a fine ottobre è pari al 2,20%. Mentre il Tan, agganciato al parametro di riferimento Euribor a 6 mesi, arriva fino a un massimo del 2,39%. Così, utilizzando la simulazione di Of, per un mutuo di 100.000 euro da restituire in 15 anni si avrà una rata mensile di 661,62 euro. Per una spesa totale che, trascorsi i 15 anni previsti dal contratto, risulterà pari a 119.091,60 euro.

Un po’ diverso, infine, il caso di Banca Mediolanum che da alcune settimane è tornata a riproporre il finanziamento per la ristrutturazione della casa, Mutuo Riparti Italia, con spread promozionale fisso al 2% (e parametro all’Euribor 3 mesi). Si può richiedere da un minimo di 25.000 euro per durate che non possono sforare il limite dei 20 anni. Mentre, al massimo, si può sperare di ottenere un capitale che non superi il 50% delle spese da sostenere per rimettere a nuovo l’immobile.

Le migliori offerte fino al 60%
Chi ha meno soldi liquidi a disposizione, e ha bisogno di un finanziamento che copra una percentuale maggiore del costo della casa, può accontentarsi dello spread minimo dell’1,89% per il mutuo a tasso misto di Deutsche Bank che copre fino al 60% del costo della prima o della seconda casa. Il tasso annuo nominale, parametrato sull’Euribor a 3 mesi, è dell’1,97%. Mentre rata e montante, calcolati qualora si chiedessero a prestito 100.000 euro da restituire in 15 anni, risultano pari rispettivamente a 642,13 e 115.583,40 euro.

Di poco più alto e fisso al 2% è lo spread offerto da Banca Sella fino a fine marzo 2015, su tutti i mutui a tasso variabile, purché non si finanzi più del 60% del valore della casa, e non si scelga un piano di ammortamento che superi i 20 anni. Così, nel caso ipotetico indagato da Of, per un mutuo di 100.000 euro e piano di rimborso spalmato sui 15 anni, si avrà una spesa mensile che si aggira intorno ai 647 euro. Mentre il costo totale del credito, al termine del periodo di ammortamento stabilito dal contratto, sarà di 116.496 euro.

Offre il 2% fino al 30 novembre anche Banca Popolare di Bari a chi acquista o ristruttura casa, e mette in contanti un acconto pari al 40% del costo della casa. Ma solo a patto che si rimborsi il debito in non più di 10 anni. Chi, invece, ha bisogno di piani di rimborso più lunghi, si vedrà incrementare lo spread fino al 2,15%, se si restituisce l’intera somma in un massimo di 15 anni. Fino ad arrivare al 2,60% per chi ha bisogno di arrivare fino ai 30. Il tasso di interesse del 2,23%, calcolato sulla base di un finanziamento di 100.000 euro, comporta il pagamento di 15 anni di rate mensili da 654,15 euro. Pari cioè a una spesa totale che, trascorsa l’intera durata del contratto, sarà pari a 117.747 euro.

---- Banca Marche, infine, arriva a garantire un costo del 2,30% sul suo mutuo variabile per loan to value che, però, non superino il 55% del valore della casa. L’offerta, sottoscrivibile entro fine anno, prevede quindi un tasso del 2,49%, per una rata di 666,32 euro. Mentre il costo totale del credito, comprensivo di capitale più interessi versati alla banca arriva ad essere, al termine dei 15 anni previsti dalla simulazione di Of, di 119.937,60 euro.

Le altre promozioni a tempo
Tra le ultime novità di ottobre vi è Mutuo Last Minute di Banco Popolare, con un tasso di interesse del 2,50% fisso per i primi due anni, che si trasforma in un 4% tondo al termine del periodo promozionale. Ha una durata che varia dai 10 ai 30 anni. E resta in offerta solo fino al 31 dicembre.

Intesa Sanpaolo continua per tutto il mese di ottobre (dopo averlo prolungato più volte nel corso dei mesi estivi) a scontare dello 0,40% (pari al 14,28%) tutti gli spread dei mutui della linea Domus, per tutte le finalità. Mentre la riduzione arriva ad un massimo dello 0,50% per i giovani under 35 che possono approfittare dell’offerta Superflash. Così, chi sceglie un finanziamento a tasso variabile per pianificare l’ammortamento sui 15 anni di un prestito di 100.000 euro, si troverà a corrispondere uno spread del 2,40% invece che del 2,80%. Il tasso annuo nominale, quindi, varia dal 2,81% al 2,41%, mentre la rata scende da 681,48 euro a 662,56 euro.

Arriva fino a fine anno lo spread al 2,35% (massimo) previsto da Hello! Home Variabile di Hello bank!, la banca online del Gruppo BNL-BNP Paribas. Il finanziamento, che solitamente copre fino al 70% del valore dell'immobile, richiede una spesa mensile di 660,20 euro (sulla base dell'Euribor a 1 mese) qualora si richiedesse a prestito un massimo di 100.000 euro. Mentre, al termine dei 15 anni di ammortamento previsti dalla simulazione di Of si avrebbe un montante di 118.839,60 euro.

CheBanca!, dal canto suo, per chi richiede il mutuo casa entro fine mese e ne ottiene l’erogazione definitiva entro fine anno, applica uno spread ridotto del 6,38% sul mutuo a tasso variabile, e pari al 2,35% (contro il 2,50% di tre settimane fa). Consentendo anche a chi opta per il fisso, di ottenere uno sconto dal 2,79% al 2,40%. Utilizzando quindi la simulazione di Of di un mutuo di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni, optando per il variabile, si avrà una rata mensile di 663,50 euro. Ridotta rispetto ai 670,56 necessari rispetto a un mese fa.

Banca Popolare Di Milano ha ridotto il Cap del suo mutuo a tasso variabile dal 6,30% al 5,90%, con promozione valida fino al 31 dicembre. E ha anche provveduto ad abbassare lo spread dal 3,30% al 2,90% (-12,12%).
Webank, la banca online del gruppo, a inizio ottobre ha lanciato un'offerta valida fino a fine mese e applicata a tutte le tipologie di mutuo, che riduce lo spread dello 0,10%. Così, Mutuo a Tasso Fisso Irs lo spread passa dal 2,60% al 2,50% (-3,84%) per importi inferiori a 150.000 euro. Mentre, per importi pari o superiori, è applicato uno spread del 2,40%. Chi opta per il variabile agganciato all’Euribor può scontare lo spread dal 2,50% al 2,40%. Mentre chi sceglie di parametrare il variabile al BCE può passare dal 2,80% al 2,70%.

© Of-Osservatorio finanziario - riproduzione riservata