Gabetti: “Il mattone corre al Nord. Ma cambia pelle”

La crisi è un lontano ricordo e il mercato immobiliare torna a crescere, soprattutto nelle principali città del Nord. Lo conferma a OF Osservatorio Finanziario Roberto Perego Consigliere Delegato Area Nord di Gabetti e Grimaldi che, trascorsi i primi sei mesi del 2017, fa un bilancio della situazione del mattone nel suo complesso. Ecco cosa sta accadendo al residenziale, al commerciale e al terziario. E, a sorpresa, si tornano a vendere anche i capannoni industriali. Ma perché si torni a crescere, e smaltisca l’invenduto, è necessario riqualificare gli immobili. E per la fine dell’anno…

OF: Facciamo un punto di metà anno: la crisi del mattone è davvero un ricordo? Le rosee previsioni di fine anno si sono avverate?
Perego: Diciamo che la verità sta nel mezzo. Il fatto che non siamo più in crisi è conclamato. La ripresa è rosea e il mercato immobiliare nel suo complesso sta continuando a crescere.

OF: Però…
Perego: I numeri delle transazioni portate a termine, seppur positivi, sono ben lontani da quelli che si registravano negli anni pre-crisi. Nel primo trimestre del 2017 sono state concluse a livello nazionale 122.000 transazioni, pari a un aumento dell’8,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Ma non in tutta Italia il mercato procede alla stessa velocità.

OF: Dove si acquista di più?
Perego: Nel nord. Qui, sempre nel primo trimestre, la percentuale di aumento delle compravendite ha sfiorato il +9,5%. Diciamo che è il Nord a trainare la ripresa del mattone. E in particolare il residenziale che ha registrato un +8,7% nelle città principali e un +9,9% nei non capoluoghi.

OF: I più colpiti dalla crisi degli anni scorsi…
Perego: E’ vero. La crisi inizia prima nei grandi centri, ma finisce anche prima. Il fatto che ci sia una ripresa anche nelle città di provincia sta appunto ad indicare che ci siamo definitivamente lasciati alle spalle la crisi del mercato immobiliare degli anni scorsi.

OF: Quando si ritornerà ai valori pre-crisi nel mercato residenziale quindi?
Perego: Difficile che accada. Il mercato è cambiato, e i clienti sono diventati più selettivi. Ora, infatti, il cliente cerca immobili validi per location, finiture, efficienza energetica. Mentre tra il 2004 e il 2008 non era così: riuscivano ad essere assorbiti anche immobili con caratteristiche intrinseche di minore livello e in posizioni più periferiche. Ora invece il fatto che l’immobile sia dotato di servizi in più, dà l’impressione a chi lo acquista che ci possa essere un mantenimento dei prezzi più a lungo nel tempo.

---- OF: E ai prezzi cosa sta accadendo invece?
Perego: Dall’inizio della crisi i prezzi si sono ridotti di oltre il 30% in media. Anche se non in tutte le zone delle città allo stesso modo. Ci sono zone a Milano, per esempio, in cui gli immobili hanno subito perdite anche più sensibili E altre invece, come quelle di pregio, in cui le quotazioni hanno avuto cali sicuramente inferiori.

OF: Per quanto ancora resteranno su questi livelli? Per quanto ancora chi deve acquistare casa potrà contare su uno sconto sul prezzo di acquisto?
Perego: Oggi i prezzi tendono ad essere stabili nelle grandi città del Nord. A Milano vediamo anche qualche segno “più” limitato ad alcune zone specifiche. ma parlare di ripresa e rialzo generalizzato delle quotazioni immobiliari è ancora prematuro. Anzi, i nostri consulenti hanno l’obiettivo di fare valutazioni il più possibili aderenti ai parametri attuali , in modo da stimolare un incremento del numero delle compravendite.

OF: Quando inizieranno a salire?
Perego: Un ciclo immobiliare dura in media 5 anni. Noi siamo appena entrati in un nuovo ciclo, dunque possiamo pensare che un aumento dei prezzi non avverrà prima di altri tre anni. Diciamo che possiamo fissare il 2020 come termine ultimo. Ma anche se ci sarà un aumento non credo che i prezzi raggiungeranno mai i livelli di 10 anni fa.

OF: Quali abitazioni saranno richieste nei prossimi 3 anni?
Perego: Saranno indubbiamente premiate le case efficienti, ubicate in zone importanti, centrali, comode ai servizi.

OF: E tutto l’invenduto che non rispetta questi requisiti che fine fa?
Perego: Credo che, potenzialmente, si potrebbe aprire un grande mercato per la ristrutturazione, che sta ottenendo una sempre maggiore attenzione da parte dei potenziali acquirenti e dagli operatori del settore, grazie agli incentivi fiscali.

OF: Scomponendo il dato nazionale, come stanno andando il settore produttivo e il terziario?
Perego: Anche in questo caso i dati tutti a segno più. Nel Nord, il terziario e il commerciale hanno subito un aumento anno su anno del 9,7% nel primo trimestre. Mentre il produttivo, soprattutto nel Nord-Est, ha raggiunto un +22%.

OF: Cioè si stanno vendendo tutti i capannoni rimasti vuoti a causa della crisi?
Perego: Notiamo variazioni positive a fronte di cali sensibili delle transazioni evidenziati negli anni precedenti con un importante contributo che deriva dal settore logistica; in questo settore, perché ci sia una vera ripartenza è necessario che i prezzi siano calmierati e che gli immobili siano riqualificati.

OF: Vuol dire che anche i capannoni dovranno essere ristrutturati?
Perego: In un certo senso sì. E prevedo che ci sarà molta riqualificazione in questo ambito. Il fatto è che nel corso degli anni sono cambiate le esigenze delle aziende. E gli immobili attualmente sul mercato non soddisfano più i bisogni produttivi delle nuove realtà.

OF: Mi faccia un esempio…
Perego: Per esempio, un tempo i capannoni industriali avevano caratteristiche in termini si spazi e struttura differenti, rispetto a quelle attuali. Potrebbe essere che molte realtà dovranno essere quindi riqualificate per essere vendute.

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