Investire nel mattone: le linee guida del 2018

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E’ il bene rifugio per eccellenza. Ed è sempre stato uno strumento di investimento imprescindibile, in qualsiasi portafoglio diversificato. Il mattone del post crisi, pur apparendo diverso, continua a mantenere inalterato il suo ruolo, soprattutto nell’ambito degli investimenti privati. Ma con la crisi finanziaria alle spalle molte cose sono cambiate. Roberto Busso, amministratore delegato Gruppo Gabetti spiega come fare per massimizzare i rendimenti nel 2018. In quali città investire e quali tipologie di immobile scegliere per ottenere i guadagni maggiori.

OF: In un portafoglio di investimento diversificato il mattone è sempre stato considerato come un’asset class imprescindibile per via delle sue qualità di bene rifugio. E’ ancora così?
Busso: Sicuramente il mercato immobiliare ha subito profonde trasformazioni, a seguito delle due crisi economiche che lo hanno coinvolto ma, in questo processo, non è mutato il ruolo di primo piano del mattone rispetto ad altre tipologie di investimento. Soprattutto nell’ambito degli investimenti privati, pensando al residenziale, dove abbiamo una forte propensione nel nostro Paese verso la proprietà dell’abitazione, ma anche in ambito corporate, dove sono in prima linea le asset class office e retail, ambiti in cui abbiamo registrato una sensibile crescita dei volumi totali negli ultimi 3 anni.

OF: Facciamo un punto della situazione: come sta andando il mercato immobiliare nel suo complesso?
Busso: Il 2017 è stato un anno di consolidamento per il mercato immobiliare, dopo la sensibile crescita registrata nel 2016, che ha rappresentato l’anno di svolta con una variazione poco al di sotto del +20%. Pensando al mercato residenziale, stimiamo una chiusura intorno al +5% per il 2017, crescita che potrà riconfermarsi anche per il 2018.

OF: Allora lo shock del 2008 è stato superato? Il mattone non fa più paura?
Busso: In realtà gli italiani non hanno mai smesso di desiderare di acquistare casa, quello della “casa di proprietà” è un concetto insito nella nostra cultura, una sorta di traguardo da raggiungere.
Sicuramente a partire dal 2008 l’impatto della crisi economica ha inciso sulle erogazioni di mutui per l’acquisto delle abitazioni, soprattutto nella seconda ondata del 2012, dove si sono sostanzialmente dimezzate. In questo periodo la maggiore instabilità sul fronte del mercato del lavoro aveva innescato addirittura un processo di auto-selezione nella richiesta di finanziamenti. Il calo dei prezzi delle abitazioni avvenuto già a partire dal 2008, unitamente alla ripresa delle erogazioni a partire dal 2015, hanno però contribuito a rendere di nuovo più accessibile il bene casa, generando un aumento conseguente delle compravendite.

OF: Quale comparto del settore immobiliare tra commerciale, residenziale e produttivo sta ha fatto registrare le performance migliore?
Busso: Il settore industriale sta vedendo volumi in crescita, grazie anche alla spinta del comparto logistico, che si riflette poi nell’ambito degli investimenti corporate. Sulla scia del risultato positivo del 2016 e del 2017, il settore terziario ha recuperato sul fronte delle transazioni al dettaglio e si conferma al primo posto nell’ambito dei volumi di investimento transati in ambito capital market, anche se si fanno strada alcuni settori alternativi come quello alberghiero.

OF: E per quanto riguarda il residenziale, invece?
Busso: Il residenziale mantiene un ruolo preponderante da un punto di vista di transazioni normalizzate (intorno all’80% del totale) attribuibili soprattutto al mercato al dettaglio e in ruolo minoritario agli investimenti istituzionali, anche se da questo punto di vista stiamo riscontrando un maggiore interesse da parte di soggetti stranieri.

OF: Supponendo di voler investire nel 2018 nel mattone, su quale settore secondo lei è meglio puntare? E quali saranno i rendimenti attesi?
Busso: Per l’investitore privato il residenziale è tendenzialmente il settore di riferimento, grazie ai profili di rischio più contenuti e rendimenti intorno al 3-4% lordo. Se parliamo di investitori corporate, la scelta chiaramente varia in base alle differenti logiche di investimento e del ciclo di vita in cui si trovano gli immobili oggetto di interesse (core, core plus, value added e opportunistic). In questi casi i rendimenti prime lordi possono variare dal 4,5% al 7% in città come Milano e Roma nel settore office; per quanto riguarda il settore retail andiamo dal 6,5 all’8% se parliamo di rendimenti prime nei centri commerciali e dal 3,5 a 5,5% nell’high street retail.

OF: Ci sono aree nuove o di prossima costruzione che potrebbero rappresentare un interessante sbocco per gli investimenti futuri?
Busso: Milano si conferma il centro economico-finanziario per eccellenza, catalizzando l’interesse soprattutto nel settore uffici, mentre a Roma gli investimenti risultano più distribuiti nei diversi comparti, con un’attenzione particolare al settore retail e alberghiero, data la sua natura di polo d’attrazione culturale-turistico. Anche Firenze, da questo punto di vista, è sempre più al centro di operazioni nei due settori, mentre l’Emilia Romagna, con Bologna e Reggio Emilia, si sta caratterizzando per una crescita del comparto industriale-logistico. Ma stanno anche nascendo nuovi possibili sbocchi per gli investimenti futuri.

OF: Per esempio, cosa converrà acquistare?
Busso: Accanto agli investimenti più tradizionali, assistiamo ad un aumento delle operazioni di trasformazione di immobili obsoleti, da riqualificare e commercializzare, che saranno nei prossimi anni uno dei principali prodotti su cui si concentreranno gli investitori di lungo periodo. La presenza di forti incentivi fiscali legati alla ristrutturazione e all’efficientamento energetico ha reso negli ultimi anni sempre più interessante l’opzione di acquistare immobili da ristrutturare.

OF: E quanto si potrebbe guadagnare in prospettiva dalla riqualificazione edilizia?
Busso: I vantaggi derivanti dalla riqualificazione energetica di un immobile sono di particolare importanza, non solo per il risparmio immediato che ne deriva (in termini di costi annui di gestione), ma anche per l’effetto di rivalutazione dell’immobile stesso sotto il profilo immobiliare. Questo perché grazie al recupero del 50% o del 65% delle spese sostenute, si ottiene un vantaggio economico rispetto all’acquisto di un immobile equivalente già ristrutturato, con un conseguente aumento dei rendimenti potenziali da locazione.

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