Speciale giovani / Sogno casa. I mutui per under 35

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Una delle maggiori difficoltà che incontrano i giovani di oggi, eternamente sospesi tra il desiderio di indipendenza e autonomia e condizioni di lavoro precarie o insoddisfacenti, è quella di riuscire ad acquistare casa. Ecco perché, da quando si è chiusa la crisi finanziaria iniziata nel 2008 e che aveva portato (tra le conseguenze più gravi) a una quasi completa chiusura dei rubinetti del credito da parte delle banche, hanno iniziato a comparire nuove soluzioni ad hoc.

Si tratta, per la maggior parte dei casi, di mutui dedicati a lavoratori atipici o con contratti a tutele crescenti, con opzioni di flessibilità che agevolano il piano di rimborso o assistiti da garanzie governative per consentire anche alle giovani coppie di accedere al finanziamento.
OF Osservatorio Finanziario ha messo a confronto le diverse promozioni sul mercato, tutte destinate agli under 35. Ecco quanto costa chiedere soldi a prestito per comprare casa, considerando, per ipotesi, un mutuo da 100.000 euro da rimborsare in 15 anni.

Offerte a confronto

Tra le più attive vi è certamente Intesa Sanpaolo che ha a catalogo un mutuo a condizioni agevolate per i ragazzi con contratti di lavoro atipici. Si chiama Mutuo Domus Giovani e, rispetto alle soluzioni tradizionali, prevede alcuni vantaggi aggiuntivi.

Per esempio, l’incasso rata è gratuito, invece che 4 euro come nella versione standard, e copre fino al 100% del valore dell’immobile. Tra le altre caratteristiche, la versione Giovani ha le opzioni di flessibilità gratuite, come la sospensione del pagamento della rata per 3 volte, dopo il pagamento regolare di 12 mensilità consecutive. Gratuita anche l’opzione “flessibilità durata” con la quale allungare o accorciare la durata del mutuo di un massimo di 5 anni. E l’erogazione della quota aggiuntiva nel caso di sottoscrizione di Mutuo Up, per richiedere (successivamente all’approvazione del finanziamento) un importo extra fino a un massimo del 10% (ma solo se già non si è ottenuto il 100% del valore della casa) da utilizzare per affrontare spese impreviste o per l’acquisto dell’arredo.

Gli under 35 possono scegliere anche l’opzione “Piano Base Light” che prevede un periodo di preammortamento a scelta del cliente da 1 a 10 anni durante i quali saranno pagate rate leggere di soli interessi. Mentre, per quanto riguarda i tassi applicati, sono previste le stesse condizioni dell’offerta standard sia per la versione a tasso fisso che per quella a tasso variabile.

Così, per esempio, supponendo di voler richiedere fino al 50% del valore dell’immobile, nel caso ipotetico previsto da OF si avrebbe un Tan dell’1% per un Taeg dell’1,26% e rate di 598,49 euro al mese scegliendo il tasso fisso. Optando per il variabile, invece, il Tan è più contenuto e ammonta allo 0,50%, il Taeg è dello 0,76%, mentre le rate richiedono una spesa di 576,76 euro al mese.

Per quanto riguarda le altre spese accessorie (tutte incluse nel Taeg) vanno messi in conto 320 euro per la perizia, mentre l’istruttoria varia a seconda del Loan to Value, vale a dire la percentuale del valore della casa che si sceglie di finanziare. Si parte da un minimo di 650 euro per chi opta per il 50%, accettando di versare la restante metà in contanti, e si arriva a un massimo di 1.250 euro per chi sceglie di finanziare dall’80% al 100%.

Tanti, poi, sono i servizi extra associati. Oltre a Mutuo Up, per esempio, si possono sfruttare le agevolazioni previste dal Mutuo Green per l’acquisto di immobili in classe energetica A o B, con una ulteriore riduzione del tasso di interesse di 0,10 punti percentuali. Con Mutuo in Tasca si conosce in anticipo (e gratuitamente) l’importo che la banca si impegna a concedere per l’acquisto della casa. Questo viene poi garantito per i successivi 6 mesi, senza la necessità di una ulteriore verifica delle condizioni.

Anche Poste Italiane ha a catalogo un finanziamento specificatamente pensato per i giovani ed erogato da Intesa Sanpaolo. In questo caso, si richiede a prestito fino all’80% del valore dell’immobile, scegliendo tra un tasso fisso e un variabile. Chi opta per il fisso può avere un piano di ammortamento che arriva fino a 40 anni, mentre scegliendo l’opzione variabile il rimborso dura al massimo 30 anni.

Tra le caratteristiche principali, il mutuo include un Piano Base Light con fino a due anni di preammortamento e rate di soli interessi. Gratuite anche le opzioni di flessibilità, come ad esempio la sospensione della rata e la flessibilità di durata.

Per quanto riguarda i costi, le spese di incasso rata, invio documenti e gestione pratica sono gratuite. L’istruttoria ha un costo fisso di 600 euro e la perizia di 390 euro. Mentre per i tassi di interesse, considerando il caso ipotetico di un mutuo di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni, si ha un Tan dell’1,40% per la versione a tasso fisso e uno spread dell’1,55% per il variabile. Ciò comporta, scegliendo il fisso, rate da 616,25 euro per un Taeg dell’1,62%. Optando per il variabile, invece, la spesa mensile scende a 598,49 euro per un Taeg dell’1,21%.

Si chiama Mutuo Mediolanum Young la proposta di Banca Mediolanum per chi ha meno di 35 anni, purché in possesso di un contratto a tempo indeterminato. Ed è concesso solo a tasso variabile con Tan che variano al cambiare del Loan to Value. In particolare, si ha un Tan dell’1,15% per Ltv fino al 60%, dell’1,65% per Ltv fino all’80% e dell’1,85% per Ltv fino al 90%, nel caso ipotetico di un mutuo di 100.000 euro e durata a 15 anni.

Scegliendo un finanziamento che copre solo il 60% del costo effettivo della casa, quindi, si ha un Taeg dell’1,54% per rate che al mese richiedono un esborso di 605,11 euro.
Tra le altre spese da sostenere, poi, istruttoria e perizia sono pari rispettivamente a 900 e 320 euro. Le commissioni annue di gestione pratica ammontano a 50 euro e includono anche le spese necessarie all’incasso della rata mensile e all’invio all’occorrenza di altre comunicazioni di legge.

Vii è poi lo sconto di spread e istruttoria per chi ha patrimoni elevati: in particolare, per chi detiene almeno 100.000 euro, o prodotti di risparmio gestito, o un patrimonio totale per almeno 2 milioni di euro, sono previste fasce agevolate, con spread che partono da un minimo di 0,85%. L’istruttoria, invece, per questi clienti è fissa e pari a 600 euro.

I mutui con Garanzia

Oltre ai prodotti specificatamente pensati per gli under 35 ci sono poi alcuni finanziamenti per chi ha la necessità di aderire al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap.

Rientra in questa casistica il Mutuo Acquisto di UniCredit con tasso a scelta tra fisso e variabile che copre fino al 100% del valore dell’immobile. Il mutuo con Tasso Finito ha un Tan applicato dell’1,10%, indipendentemente dal Loan to Value, mentre la durata massima è di 30 anni. In questo caso, le rate mensili ammontano, scegliendo l’esempio ipotetico di OF, a 602,90 euro mentre il Taeg è dell’1,60%.
Per quanto riguarda il variabile, invece, si ha uno spread dell’1% per un Tan dello 0,47% e un Taeg dello 0,96%. Anche in questo caso la durata è di 30 anni e la spesa mensile ammonta 575,48 euro.

Tra le altre spese, l’istruttoria ammonta all’1,25% dell’erogato, con un minimo di 1.000 e un massimo di 2.000 euro. Mentre la perizia è di 250 euro. Prevista una commissione di 60 euro all’anno per la gestione della pratica, e 3 euro per l’incasso della rata mensile.

Anche Monte dei Paschi di Siena offre MPS MIO Abitazione ai giovani under 35 che hanno la necessità di accedere alla garanzia Consap. In questo caso, si ottiene fino al 100% del valore della casa. E il tasso di interesse per chi sceglie di aderire alla garanzia è solo variabile. La durata è di 30 anni e lo spread è pari al 2,85% indipendentemente dal Ltv. Cambia però l’istruttoria. Così, per Ltv fino al 100% si ha una spesa di 1.000 euro su un mutuo di 100.000 euro e durata 15 anni. Mentre per Ltv fino al 60% e durata a 25 anni si ha una spesa fissa di 100 euro. Per quanto riguarda le altre spese, non è prevista la gestione pratica mentre l’incasso della rata mensile richiede una commissione di 2.50 euro.

Utilizzando l’esempio ipotetico indagato da OF, si ha quindi un Tan del 2,85% per un Taeg del 3,18% e rate mensili da 683,39 euro.

Infine, Banco BPMconsente di associare a due suoi finanziamenti per l’acquisto della casa la Garanzia Consap. Ma in questo caso, sono esclusi i mutui in promozione a tassi agevolati. Gli unici due prodotti ai quali la garanzia è associabile sono il mutuo a Tasso Fisso e quello a Tasso Variabile standard. Entrambi con durata fino a 30 anni e copertura del Loan to Value fino all’80%.

Per entrambi, poi, lo spread è al 3,75%, la perizia ammonta a 320 euro mentre per l’istruttoria della pratica è prevista una spesa di 2.000 euro considerando un mutuo di 100.000 euro e durata 15 anni. Infine, per l’incasso della rata mensile va messa in conto una spesa ulteriore di 2,50 euro.

Così, optando per il fisso, si ha un Tan del 4,08% per un Taeg del 4,94%, mentre le rate mensili ammontano a 743,70 euro. Scegliendo il variabile, invece, il Tan del 3,22% corrisponde a un Taeg del 4,02% per rate da 701,21 euro al mese.

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