Nuovi mutui. Il tasso fisso è sotto il 5%. Mai successo prima. Passaparola

La notizia ha del clamoroso. L'indice di rifinanziamento della Banca Centrale Europea è fermo da più di un anno a quota 1%. Mentre l'Euribor è lentamente in ripresa, ma i centri studi delle banche lo indicano sopra quota 2% solo nel 2014. Così l’Irs, l’indice di riferimento per i tassi fissi, fa il gambero: scende, e mese dopo mese, è arrivato sotto il 3%, un limite mai prima travalicato. Esattamente l’Irs è al 2,92%, sia che si tratti di un mutuo a 15 che a 30 anni (in precedenza l’Irs a 30 anni più basso si era registrato il 5 dicembre 2008, a quota 3,110). Scende addirittura al 2,78% per periodi dai 40 ai 50 anni.
E non è tutto. Perché anche gli spread (le commissioni che le banche si fanno pagare su ogni mutuo) sono in discesa. Tant’è che nel campione di oltre 30 banche analizzato da Of Osservatorio finanziario lo spread oscilla tra l’1 e il 2%.

Sommando l’Irs allo spread si ha come risultato, per la prima volta, un mutuo a tasso fisso a lungo-lunghissimo termine (30 anni-40 anni) sotto quota 5%. Un'occasione unica per fissare una volta per tutte la rata mensile da pagare durante tutta una vita di lavoro in cui si costruirà una famiglia. Perché la sicurezza della rata è il punto di forza del mutuo a fisso rispetto al variabile.

Ovviamente il tasso variabile è ancora apparentemente più conveniente: l'Euribor a tre mesi è infatti allo 0,90%. E sono in molti a pronosticare che potrà salire all' 1% entro la fine del 2010. Tutto questo significa, sommando spread e Isc, che un mutuo a tasso variabile non supera il 3%. Anzi. In alcuni casi è al di sotto.

Difronte all’eterno dilemma, fisso o variabile, dunque occorre tenere bene a mente alcuni parametri dell’attuale offerta. Innanzitutto: la commissione di un tasso fisso è vicina o uguale a quella del variabile (entrambe tra l’1,50 e 1,90%). Mentre, una volta, era di molto superiore.
Altro calcolo da fare. Oggi con un variabile la rata è bassa. Ad esempio, per uno di 100 mila euro “puro” (senza assicurazione o Cap), di 15 anni, la rata è di circa 650 euro al mese. Ma domani, anche solo con 1 punto percentuale in più, scatterebbe a 700 euro. E ancora. Se il tasso sale di un altro punto percentuale schizzerebbe a 749 euro. E questo vale per un variabile “puro”.

Quando, invece, come accade sempre piuù spesso, il mutuo è protetto da una assicurazione o ancor meglio da un Cap (il tetto all’aumento della rata) lo spread supera il 2% medio. Significa che se l'Euribor salirà a 1-1,5% entro il prossimo anno, il tasso del variabile sarà più conveniente da quello di un fisso solo di 1 punto base (ma resterà sempre più a rischio). Il margine si ridimensionerà via via che l'Euribor salirà irreversibilmente alla quota del 4%, indicata come possibile entro il 2015.

Ha fatto bene chi ha dunque contratto mutuo con Cap a inizio 2009 con spread contenuti (Of Osservatorio finanziario ha premiato proprio questa tipologia di prodotto nel 2009). Ma oggi con spread più elevati e con un fisso sotto il 5% è opportuno rifare qualche calcolo. Perchè il variabile con Cap non appare sempre più appetibile, soprattutto se si riesce a sottoscrivere un mutuo fisso di lunga durata, cioè sui 30 anni. Il mutuo con il Cap, in conclusione, si presenta ancora adatto a chi vuole ancora pagare rate molto basse senza l'angoscia di un futuro oltre il 5% (Leggi qui).

Per puntare sul fisso, occorre però tenere gli occhi aperti. Perché le offerte sono numerose e si possono raggruppare in 5 diverse tipologie:

• il tasso fisso puro e semplice,
  
• con assicurazione multirischi che prevede una riduzione dello spread e un pagamento mensile incluso nella rata;
  
• a rata decrescente,
  
• il tasso fisso per un periodo prefissato di 2-5 anni che poi può continuare o cambiare in un variabile (in questo caso si parla di mutuo a tasso misto),
  
• il tasso fisso con rata di soli interessi o ISI.

Post Scriptum
C'è una buona e una cattiva notizia. Entrambe riguardano un fondo di garanzia: il primo è attivo, il secondo ancora no. Un fondo di garanzia serve per agevolare finanziamenti anche a persone che non ne avrebbero diritto. In pratica, il fondo garantisce anche qualora chi chiede il prestito non abbia proprio tutti i requisiti previsti dagli scoring con cui le banche "pesano" i clienti. Abi, l'Associazione bancaria italiana e il Dipartimento per le Politiche della famiglia avevano sottoscritto un protocollo d'intesa, nel 2009 per un fondo che garantisce i genitori richiedenti un prestito per un figlio neonato. E questa è la buona notizia: il "micro credito per il bebè" è il successo dell'anno, con oltre 4.000 richieste registrate dalle 178 banche aderenti, (fonte Abi di agosto). In pratica, sono stati erogati già quasi 20 milioni di euro in soli 6 mesi.
La cattiva riguarda il fondo di solidarietà per i mutui prima casa, alla base della cosiddetta moratoria, istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze quest'anno, ma che non è ancora attivo. Il regolamento c'è, ma mancano ulteriori adempimenti e chiarimenti. Che purtroppo non si rilevano, come uno si aspetterebbe, nel sito www.dt.tesoro.it/it/doc_hp/fondomutuipc.html ancora in costruzione. Manca ancora la nomina da parte del Ministero del tesoro di un Gestore, cioè una società a capitale interamente pubblico che dovrà fornire le informazioni ai cittadini e alle banche aderenti rimborsandole per i costi sostenuti. Adempimenti che richiedono ancora molto tempo. Mancano ancora i chiarimenti richiesti da Abi e che dovranno essere resi noti con apposite circolari. Non a caso sono numerose le banche che già dal 2009 hanno avviato programmi propri per gestire la crisi. (Leggi qui). Nostro malgrado eravamo stati buoni profeti, prevedendo queste difficoltà (leggi: Parte la moratoria sui mutui. Incrociamo le dita).