La mia casa è un capitale

Il prestito garantito dall' ipoteca sulla casa costa di meno. E può raggiungere cifre anche molto elevate oggi, che l'immobile vale molto di più di qualche anno fa. Ecco allora che può essere utile sapere che esistono prodotti già belli che fatti, i cosiddetti mutui-cash, o mutui di liquidità, che "liberano" il capitale immobilizzato dal bene casa. Per fare cosa? Tutto ciò che serve: anche acquistare una casa più grande e più bella in attesa di vendere l'immobile diventato troppo piccolo e obsoleto, oppure per pagare un nuovo arredamento, per far fronte a spese impreviste e così via.

Barclays, Macquarie Bank, Systema Group e Banca per la Casa-UniCredit Banca, sono tra le prime banche specializzate ad offrire questa tipologia di prodotto, che funziona così: si tratta di un finanziamento ibrido, a metà strada tra il mutuo e il credito al consumo, perché richiede l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, e, in cambio, offre denaro cash, fino al 60-80% del valore odierno della casa. Significa che se la casa, che magari si fa fatica a vendere, vale sulla carta 200 mila euro, si possono chiedere fino a 120-160 mila euro. Un bel po' di denaro. Proprio grazie alla forte rivalutazione degli immobili verificatasi negli anni passati, oggi, infatti, la casa vale di più e quindi il capitale ottenibile sotto forma di liquidità è molto più elevato. Ecco un esempio. Secondo i dati di Scenari Immobiliari, nel 1993, il prezzo di un immobile abitativo in zona semi-centrale a Milano era di 2.500 euro al metro quadro. Per un appartamento di 100 metri quadri, si spendevano 250.000 euro. Nel 2007, il prezzo al metro quadro per lo stesso appartamento è salito a 4.400 euro. La casa, oggi vale 440.000 euro. Se è libera da ipoteca, e ipotizziamo di sottoscrivere un mutuo di liquidità pari al 60% del valore attuale dell'immobile, si raggiunge una cifra di 264.000 euro, superiore a quello che era l'intero valore dell'immobile quattordici anni fa. Niente a che vedere, dunque, con le somme a cui si accede con un semplice prestito personale, in genere inferiore o uguale ai 30.000 euro.

Certo, come di fronte ad ogni prodotto finanziario, anche il mutuo liquidità deve essere ben “capito”. E non bisogna dimenticare che, qualora non si riuscisse ad estinguere il finanziamento, si rischierebbe di perdere la casa, su cui grava l’ipoteca. E allora, “addio” bene-rifugio. D’altra parte, rispetto ad un prestito personale, i tassi d’interesse sono decisamente più bassi, vicini a quelli di un mutuo tradizionale. Con il risultato che, a parità di rata, una famiglia può ottenere una cifra ben più elevata, ma anche pagare importi mensili più modesti, grazie alla maggiore durata del finanziamento ipotecario (fino a 40 anni) rispetto al prestito personale (al massimo 5 anni), che consente di spalmare il debito (comprese le spese notarili) su un numero maggiore di rate. “É giusto che chi è proprietario di casa debba passare attraverso le forche del credito al consumo, i cui tassi sono tre o quattro volte quelli applicati sui mutui ipotecari?”, si chiede Pietro Locatelli, presidente di SystemaGroup. Il ragionamento fila, ma solo se lo si applica ai proprietari di casa. Perchè l'equity loan (di derivazione anglosassone) è un'opzione praticabile soltanto da chi ha già estinto il mutuo e quindi è in possesso di un immobile libero da ipoteca. E poi, diciamolo: ottenere un mutuo non è proprio facile come ottenere un prestito personale o finalizzato. Il credito al consumo è “per tutti”. Il mutuo, sicuramente no.

Rispetto ad un finanziamento finalizzato all'acquisto della casa, inoltre, il mutuo liquidità costa di più: bisogna calcolare una maggiorazione di almeno 0,20 o 0,30 punti percentuali rispetto ai tassi di un finanziamento ipotecario tradizionale. In definitiva, per la banca è un finanziamento più “rischioso”, come ogni altro prestito non finalizzato all’acquisto di uno specifico bene. Solo che, nel caso del mutuo di liquidità, la cifra è anche molto elevata e può superare i 100/200 mila euro, senza che il beneficiario sia tenuto a rendere conto alla banca di cosa intenda farne. Si parla di liquidità, ma non si tiene conto di un dato: secondo alcuni osservatori, la crisi finanziaria innescata dalla crisi dei mutui subprime americani starebbe già determinando una stretta nel credito bancario, anche in Italia. E non è da escludersi che, di fronte all’ipotesi di un “credit crunch” generalizzato, i finanziamenti di questo genere siano i primi ad essere concessi con il contagocce.

La variante: sostituzione + liquidità
Una formula mista più richiesta è il mutuo “sostituzione più liquidità”, che permettono di sostituire il vecchio mutuo con un nuovo finanziamento ipotecario ottenendo, nel contempo, una somma extra. Oggi, la richiesta di questa tipologia di prodotto è cresciuta di circa il 15% a fronte di una maggiore concorrenza tra gli operatori bancari e una maggiore consapevolezza dei clienti. Anche in questo caso, si può sfruttare l’effetto di rivalutazione del capitale rispetto al prezzo originario dell’immobile, ottenendo un finanziamento “aggiuntivo” che viene “agganciato al mutuo” e quindi costa meno. Il ragionamento è molto semplice: invece che chiedere un prestito personale di 10.000 euro, restituibili in 3 o 5 anni, ad un tasso del 9-10%, il finanziamento è incorporato nel mutuo di sostituzione. E questo permette non solo di spalmare quella cifra sui 25-30 anni che rappresentano la durata del finanziamento, ma anche di averla ad un tasso di interesse più basso, quello del mutuo.

Proprio per queste sue caratteristiche, l’impressione è che il mutuo “sostituzione più liquidità” sia uno strumento utile più a chi, magari, è in difficoltà con il pagamento della rata mensile e si rivolge ad un’altra banca cercando di ottenere uno “sconto sul tasso”, che alle persone che desiderano “liberare” il capitale immobilizzato nella casa di proprietà. “È vero”, conferma Donatella Squellerio, direttore business support della specializzata Macquarie Bank Italia: “Molti clienti scelgono questa opzione guardando soprattutto ai costi, cercano tassi più convenienti e piani di ammortamento più lunghi...”. Secondo altri osservatori, però, il prodotto non è tanto uno strumento per chi è con l'acqua alla gola e cerca un'ancora di salvezza, quanto, piuttosto, una soluzione per chi vuole cogliere un'opportunità: i clienti che scelgono il mutuo sostituzione più liquidità hanno un'età ed un reddito mediamente più elevati rispetto ai sottoscrittori di mutui “tradizionali”.

D’altra parte, il vantaggio della rottamazione di un mutuo è dato soprattutto dalla possibilità di abbinare al credito ipotecario un finanziamento aggiuntivo a basso costo, che può tornare utile per una spesa imprevista. Di per sé, non è detto che la sostituzione, da un punto di vista strettamente finanziario, sia sempre vantaggiosa. Perché lo sia, è necessario che lo “sconto” ottenuto sul tasso di interesse applicato al mutuo sia inferiore di almeno mezzo punto percentuale rispetto al “vecchio” finanziamento ipotecario. Altrimenti, tra spese del notaio ed eventuali costi di estinzione del mutuo precedente (se acceso prima del 2 febbraio 2007) potrebbe non valerne la pena. E comunque, per chi vuole semplicemente “rottamare” il mutuo, soluzioni più “a buon mercato” sono rappresentate dalla rinegoziazione e dalla surrogazione (la cosiddetta portabilità del mutuo, introdotta dalla legge 40 del 2007). Oggi è ancora piuttosto difficile accedere a queste operazioni. Ma alcune banche si sono già attivate ed altre si stanno muovendo in questa direzione.

Rimane una domanda. Se il mutuo liquidità e la sua variante ibrida sono davvero, come dicono le banche, un “toccasana” per chi ha bisogno di cash e non vuole pagare interessi elevati, per quale motivo queste tipologie di finanziamento sono ancora poco diffuse nel nostro Paese? “La prima ragione è che, in Italia, l'offerta di mutui liquidità risale soltanto a un paio d'anni fa, siamo ancora agli inizi”, spiega Donatella Squellerio. “La buona notizia, però, è che questo mercato oggi rappresenta già il 25% del nostro business”. In effetti non è proprio così: un mutuo di questo tipo è sempre stato possibile ottenerlo in qualsiasi banca, ma richiedeva sempre molto tempo per la rinegoziazione con i direttori di filiale. Non era un prodotto standard. “Ciò che manca, in Italia è soprattutto la consapevolezza delle opportunità che il mercato oggi offre”, precisa la portavoce di Macquarie Bank Italia.

“Un'idea, invece, deve essere chiara”, chiosa Alice Tranchellini, responsabile marketing e comunicazione. “Il mutuo non è un finanziamento che, una volta sottoscritto, resta intoccabile fino al momento della sua estinzione. Cambiare si può e, quando conviene, si deve”. In questo senso, la Legge 40 del 2007 ha dato una bella spinta, nella direzione di un utilizzo più maturo e consapevole del prodotto mutuo. “La Bersani ha cambiato il mercato dei mutui”, conclude Alice Trnachellini: “grazie alle novità introdotte dalla “Bersani-Bis”, infatti, il costo di estinzione anticipata per i mutui accesi dopo il due febbraio 2007 è stato annullato”. E in base all'accordo raggiunto tra l'Abi e le Associazioni dei Consumatori, anche per i mutui più “vecchi” i costi per “rottamare” il mutuo sono sensibilmente diminuiti, rendendola un'opzione più facilmente percorribile.