Mutui? Ora si chiamano "Crediti Immobiliari". Il Decreto che introduce in Italia la cosiddetta “Mortgage Credit Directive”, riserva molte novità. L'obiettivo numero uno è la tutela del consumatore attraverso una maggiore trasparenza. Ma potrebbe cambiare profondamente lo scenario, rendendo (forse) ancora più difficile e oneroso ottenere un finanziamento per la casa. Ecco perché

Obiettivo numero uno: la tutela del consumatore attraverso una maggiore trasparenza. Il Decreto legislativo 72/16, è apparso in Gazzetta Ufficiale nel maggio scorso ed è entrato in vigore dal primo luglio 2016. Recepisce la Direttiva europea 2014/17/UE ovvero la cosiddetta “Mortgage Credit Directive” e introduce numerose novità che potrebbero cambiare completamente lo scenario del mercato immobiliare, rendendo (forse) ancora più difficile e oneroso ottenere un finanziamento per la casa.

L’iter è stato lungo. Le proposte di cambiamento sostanziose. Dal primo novembre, e ancor di più dal 2017 le scelte dei regolatori europei in tema di mutui casa accolte - pur con qualche variazione - dal Decreto legislativo 72/2016 potrebbero influenzare il corso della ripresa del mercato immobiliare, la disponibilità di credito per i mutuatari e la misura in cui i creditori sono disposti ad assumere nuovi rischi. Non solo. Cambierà anche il panorama dei distributori di mutui e prestiti, prima fra tutti le banche.

Inoltre, il mutuo ha anche cambiato il nome. il “credito immobiliare ai consumatori” (questa la nuova denominazione) viene regolamentato in modo stringente, con l’obiettivo di garantire una completa, per quanto possibile, trasparenza contrattuale. Per farlo, amplia notevolmente l’informazione da fornire al consumatore in modo che questi possa fare “scelte consapevoli”, quindi, essere maggiormente responsabilizzato.

Cos’è cambiato veramente allora? Tre sono le novità principali: un prospetto informativo più “pesante” con un numero maggiore d’informazioni espresse con maggiore chiarezza (anche tipografica); una consulenza “obbligatoria” della banca o dell’intermediario per rendere maggiormente edotto il consumatore; l’obbligo per la banca o l’intermediario di tracciare un profilo del cliente e definire il cosiddetto “merito creditizio”, in base al quale sarà poi concesso o negato il finanziamento.

Consulenza e conoscenza del merito creditizio

Tra le tre novità, quella più significativa per il mercato dei mutui è proprio la terza. Infatti, se da un lato, il prospetto che dovrà essere preparato e consegnato a chi chiede un mutuo, amplia notevolmente il numero di informazioni, dall’altro il Decreto impegna chi vende un finanziamento ad assistere il cliente sempre, sia prima della firma del contratto sia durante l’iter di definizione dello stesso fino alla firma. «Il finanziatore e l'intermediario del credito, - recita l’articolo 120-septies del Decreto - si comportano con diligenza, correttezza, e trasparenza, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori; basano la propria attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi ha comunicato, su ipotesi ragionevoli conriguardo ai rischi cui è esposta la situazione del consumatore per la durata del contratto di credito».

Tra le righe si legge chiaramente che il cambiamento vero sta qui: la banca deve essere capace di fornire una consulenza attiva, che prenda in considerazione addirittura l’intero periodo di ammortamento, che può essere anche molto lungo, quasi un’intera vita. In pratica alla mancanza di una reale educazione finanziaria, soprattutto delle nuove generazioni, deve sopperire e in modo attivo la banca o la società d’intermediazione.

Che in più deve organizzarsi in modo da rispondere via via alla emanazione di altre disposizioni relative alla verifica del merito creditizio sostenibile di un cliente. Per decidere se dare un mutuo bisognerà, quindi, conoscere della persona che si ha di fronte praticamente tutto, non solo dove lavora, ma anche se l’azienda che lo ha assunto è solida, se la famiglia è stabile, se la persona è consapevole, istruita e in grado di gestire un prestito su un lungo periodo eccetera. Ma non basta.

Anche la promozione e la pubblicità dovranno essere realizzate in modo da non indurre a compiere scelte sbagliate: niente più indicazioni del TAEG in corpo minuscolo al piede di una pubblicità con al contrario TAN e spread sparati in grande evidenza («Il TAEG, che deve avere un'evidenza all'interno dell’annuncio almeno equivalente a quella di ogni tasso di interesse»).

Come scegliere un mutuo

Adesso che la “guerra degli spread” è finita, qual è il miglior mutuo? «Il finanziatore o l'intermediario del credito - recita il Decreto - fornisce al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione di un contratto di credito. Le informazioni personalizzate sono fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato».

Il modulo è consegnato tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze, la sua situazione finanziaria e le sue preferenze … e comunque in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un'offerta. Le informazioni aggiuntive che il finanziatore o l'intermediario del credito debba o voglia fornire al consumatore sono riportate in un documento distinto». La banca dovrà tener conto ed evidenziare anche le possibili difficoltà che il cliente potrebbe incontrare nel corso degli anni.

Non si deve dimenticare, infatti, che dal 2017 entra in vigore anche la parte stralciata per adesso dello stesso Decreto legislativo, che prevede che chi non paga il mutuo per 18 rate anche non consecutive rischia che la casa vada alla banca senza ulteriori proroghe e mediazioni. In più, «…se l'intermediario del credito richiede il pagamento di un compenso da parte del consumatore e riceve anche una commissione da parte del finanziatore o da un terzo, la spiegazione circa l'eventuale detrazione della commissione, in tutto o in parte, dal compenso corrisposto dal consumatore stesso». In altre parole, tempi difficili per chi vende basandosi solo sui confronti online.

Esattamente come nei prestiti, infatti, l’informazione di comparazione tra i prodotti avviene da oggi solo attraverso simulazioni per quanto possibili reali o realistiche, cioè su profili di utente. Invece di comparare per tasso, spread eccetera, il consumatore dovrà verificare se un prodotto è migliore di un altro attraverso una simulazione calibrata sulle proprie attese e soprattutto sulla propria situazione economica, lo stato della sua famiglia e perfino su alcuni aspetti sociologici e psicologici. Il Decreto ricorda, infatti, che deve essere evidenziato chiaramente «…l’avvertimento che il credito non può essere accordato se la valutazione del merito creditizio non può essere effettuata a causa della scelta del consumatore di non fornire le informazioni o gli elementi di verifica necessari alla valutazione».

La cosiddetta “valutazione del credito”, insieme ai sistemi di remunerazione e incentivazione del personale della banca, la sussistenza dei requisiti professionali di chi si occupa della vendita e la più ampia assistenza al consumatore dovrebbero servire a selezionare i clienti e soprattutto a disincentivare l’accesso al credito a soggetti già indebitati o ad alto rischio di insolvenza. Questo il reale obiettivo del Decreto.

Da cui si capisce che richiedere un mutuo costerà più tempo e lavoro alla banca: nella valutazione del merito creditizio, infatti, dovrà porsi in un'ottica prospettica di sostenibilità del finanziamento che andrà a erogare, con una maggiore responsabilizzazione anche da un punto di vista immobiliare. Dovrà organizzare una rete di vendita con personale molto preparato mentre da anni quasi tutte le banche, a parte forse le maggiori, hanno dismesso le organizzazioni interne dedicate ai mutui in favore di intermediari, soprattutto online. Tra l'altro, tutti gli intermediari che non erogano direttamente i mutui dovranno esporre il compenso della loro intermediazione. E costerà maggiore impegno e molto più tempo e lavoro anche al cliente il quale costretto, o invogliato, a capire proprio tutto ciò che un PIES descrive, dovrà anche verificare, leggendosi con estrema attenzione i vari Prospetti Informativi consegnati da banche concorrenti, quale sia l’offerta migliore. Una bella fatica!

Ma anche qui il legislatore ne ha tenuto conto e ha inserito un tempo minimo, 7 giorni, perché il consumatore possa capirci qualcosa e fare le sue scelte. Se poi la risposta della banca è un secco no, il Decreto suggerisce anche la risposta da dare: «Quando la domanda di credito è respinta, il finanziatore informa il consumatore senza indugio del rifiuto e, se del caso, del fatto che la decisione è basata sul trattamento automatico di dati».

La strada è lunga e in salita

Nel mercato mutui, quindi, così come è avvenuto in precedenza per quello degli investimenti e del risparmio, Bruxelles ha deciso di introdurre l’obbligo della conoscenza approfondita del cliente, obbligo che ad esempio per il risparmio è ancora più stringente nella nuova MiFID II. Ma come si è visto nel recente passato, leggi e regolamenti, se pur stringenti, non hanno affatto tutelato il cliente dai recenti disastri registrati sui mercati del risparmio. Il Decreto riuscirà quindi a tutelare davvero il risparmiatore e migliorerà il mercato del mutui casa?

La banca dovrà organizzarsi per fornire una reale consulenza per chi investe o per chi chiede un finanziamento. Alla base, quindi, c’è un profondo e attento lavoro di gestione delle informazioni, che non può prescindere da strumenti tecnologici adeguati. Il futuro, quindi, per le banche sta nella scelta di strumenti innovativi adatti ad approfondire la conoscenza del cliente. Potrebbe registrarsi un aumento dei costi inclusi nel famoso TAEG?

Il fattore vincente sta proprio in questo: fornire una consulenza eccellente e tempestiva a prezzi bassi se non azzerati, accanto a servizi aggiuntivi, che per i mutui vanno dall’assistenza per la ristrutturazione e l’arredamento, all’acquisto o vendita dell’immobile. A oggi solo due gruppi si sono organizzati per fare questo. La strada è quindi ancora molto lunga. Soprattutto per le banche più piccole e meno strutturate.

Sono i gruppi maggiori a essersi strutturati per fornire consulenza a più ampio raggio come Intesa Sanpaolo e UniCredit grazie alle società di intermediazione immobiliare che agganciano anche servizi aggiuntivi, distribuiti con nuove piattaforme online. Per gli altri, per ora, sono da registrare alcuni cambiamenti di strategia come per BNL-BNPP che ha lanciato la campagna non sui tassi bensì sui giorni (5) utilizzati per fare una verifica del merito creditizio. E c’è già Intesa Sanpaolo che promette solo 24 ore per fare lo stesso. Alcune, come Crédit Agricole e Bper stanno rilanciando piattaforme online con simulatori e informazioni educational. Altre, come ING Direct cercano nel dialogo con i clienti una strada alternativa alla pubblicità giocata sugli spread. Per ora si lavora a riscrivere i fogli informativi con simulazioni d'uso e a riscrivere i manifesti nelle vetrofanie e nelle pubblicità, dove il tasso comprensivo di spese - ovvero il TAEG - campeggia in neretto e ben evidenziato.