Quali sono i migliori mutui per acquistare casa? Of-Osservatorio finanziario ha messo a confronto le 3 offerte più convenienti a tasso fisso e variabile di banche tradizionali e istituti di credito online. Utilizzando per il confronto il Taeg che definisce il costo effettivo del finanziamento. Ecco quanto si spende davvero

I tassi di interesse ai minimi storici (l’Euribor che definisce il costo dei finanziamenti con rimborso variabile è addirittura negativo) suggeriscono che questo sia un buon momento per chi si accinge a comprare casa. Le molte offerte sul mercato pubblicizzano spread inferiori all’1%, da sommare poi al parametro di riferimento (Euribor per i variabili e IRS per i fissi) per ottenere il tasso finito del finanziamento. Ma nel momento della scelta è necessario prestare attenzione anche alle voci di costo accessorie che potrebbero far lievitare (a volte sensibilmente) l’importo dovuto alla banca.

Quanto costa (davvero) il mutuo?

Da soli lo spread o il Tan non bastano per dare un quadro completo di quanto si spenderà. Per questa ragione, per la prima volta, Of-Osservatorio finanziario ha messo a confronto le offerte più convenienti sul mercato a tasso fisso e variabile (con condizioni e parametri rilevati il 4 novembre 2016) sulla base del Taeg, cioè del Tasso annuo effettivo globale, che include, oltre al costo del finanziamento calcolato sul tasso di interesse, anche tutte le spese accessorie applicate a un mutuo di 100.000 euro e di durata 15 anni.
Così, rientrano nel tasso globale anche l’istruttoria della pratica e la perizia dell’immobile, tutte le spese periodiche per l’invio di comunicazioni di trasparenza e di legge, la commissione sull’addebito diretto in conto della rata mensile del prestito, e i costi per l’assicurazione che tutela il proprietario in caso di incendio o scoppio. Questa copertura è obbligatoria, lo dice la legge. Ma va ricordato che non deve essere necessariamente sottoscritta presso la banca che eroga il mutuo.

I top a tasso variabile di novembre

I più convenienti sono i finanziamenti indicizzati, con un tasso finito variabile, che cambia cioè ogni uno, tre o sei mesi. Anche se, generalmente, le offerte migliori sono concesse a chi ha a disposizione contanti sufficienti da coprire almeno metà del costo della casa, facendosi finanziare dalla banca solo la quota rimanente.

Inoltre, bisogna ricordare che nel caso dei mutui a tasso variabile, alcuni finanziamenti prevedono il floor, cioè una soglia minima sotto la quale il tasso del mutuo non può scendere. Così, con l’Euribor negativo, se non viene applicato nessun tasso minimo il Tan finito sarà inferiore rispetto allo spread. Mentre, in caso di applicazione del floor il valore del tasso non potrà scendere sotto questa soglia.

L’offerta a tasso variabile attualmente più conveniente, con un Tan dello 0,83% è concessa da BNL-Gruppo BNP Paribas che, per finanziamenti che coprono solo il 50% del valore dell’immobile prevede uno spread dell’1,20%, a cui va sommato il parametro di riferimento (attualmente negativo). In questo caso, infatti, non è previsto un floor: cioè un tasso minimo. Ecco perché, rispetto allo spread, il valore del tasso finito può anche diminuire. Ma sono le spese accessorie a rendere il mutuo più costoso, portando il Taeg (cioè il tasso effettivo) a 1,07%, il più basso attualmente sul mercato tra gli istituti di credito tradizionali. In questo caso, infatti, l’istruttoria costa 800 euro, la perizia 300, mentre spese periodiche e di incasso rata sono gratuite. Uguale, invece, il costo della polizza a 348,75 euro.

Applica gli stessi spread, Tan e Taeg anche Mutuo Domus di Intesa Sanpaolo. Ma solo a patto che si richieda a prestito metà del valore della casa. Lo spread dell’1,20%, infatti, porta a un Tan dello 0,83% sottraendo il valore dell’Euribor attualmente negativo (anche in questo caso la banca non applica un tasso di floor). Mentre l’istruttoria di 400 euro, la perizia di 320, l’assicurazione di 690 euro e le spese periodiche pari a 1,50 euro portano a un Taeg dell’1,07%.

Ha un Taeg di poco più alto e pari all’1,12%, invece, Mutuo Italiano Benvenuto di Banca MPS, concesso a uno spread dello 0,95%, pari a un tasso minimo dello 0,90% (il cosiddetto tasso floor) a chi finanzia non oltre metà del costo della casa. Il mutuo, quindi, comporta una spesa mensile di 594,12 euro. Per l’assicurazione va messa in conto una spesa complessiva di circa 750 euro, mentre non sono previste commissioni per l’avvio dell’istruttoria. Infine, va considerata una spesa di 300 euro per la perizia della casa e un costo di 1,50 euro per ogni addebito mensile della rata in conto.

I top a tasso fisso di novembre

Chi cerca la tranquillità, può optare il tasso fisso. In questo caso le spese e l’ammontare di tutte le rate si conoscono già al momento della stipula del contratto, e restano invariate per tutta la durata del piano di ammortamento. A un costo, però, leggermente maggiore rispetto a quello del rimborso a tasso variabile. Ma se è pur vero che la tranquillità ha un prezzo, bisogna anche considerare che con i tassi di interesse di oggi, al loro minimo storico assoluto, si possono concludere ancora buoni affari.

Ha un tan pari all’1,40% per mutui con Ltv (Loan to Value, vale a dire la percentuale del valore della casa finanziata dalla banca) inferiore al 50%, Mutuo Domus di Intesa Sanpaolo, che però prevede un tasso effettivo di poco più elevato e pari all’1,65%. In questo caso, infatti, a incidere sono le spese accessorie: l’istruttoria richiede una spesa di 400 euro, per la perizia servono 320 euro, mentre l’assicurazione (calcolata su un immobile che vale 200.000 euro) è di 690 euro. Non sono previste commissioni di incasso rata. Ma per le spese periodiche va messa in conto una commissione di 1,50 euro. La rata mensile, invece, calcolata su un Tan dell’1,40%, ammonta a 616,25 euro.

BNL-BNP Paribas prevede, per chi richiede a prestito non oltre metà del costo della casa, un Tan dell’1,45% pari cioè a una rata di 618,49 euro nel caso ipotetico di un finanziamento di 100.000 euro e durata 15 anni. Il tasso effettivo del prestito, invece, ammonta all’1,70% a causa dei costi accessori maggiori. Per l’avvio dell’istruttoria, per esempio, servono 800 euro. La perizia richiede un esborso di 300 euro. Mentre è invariato, rispetto al tasso variabile, il costo complessivo dell’assicurazione sull’immobile (348,75 euro).

Il terzo miglior tasso effettivo è offerto da Intesa Sanpaolo con Mutuo Domus. In questo caso, però, la percentuale richiesta a prestito può arrivare fino a un massimo dell’80% del valore dell’immobile, per un tasso finito dell’1,55% e un Taeg che si assesta a 1,81%. Le spese di istruttoria ammontano a 700 euro. Per la perizia servono 320 euro. Mentre assicurare l’immobile dalle eventualità di furto e incendio, richiede in totale una spesa di 431,25 euro.

Le offerte delle banche online

Se si vuole spendere un po’ meno, e si accetta di affidarsi agli istituti di credito solo online (che comunque fanno parte di grandi gruppi bancari nazionali) si possono spuntare, talvolta, condizioni ancora più convenienti.

Così, per esempio, tra le offerte attualmente sul mercato, quello che costa meno è mutuo Webank a tasso variabile, concesso per ltv inferiori al 50%. Chi richiede a prestito, quindi, solo metà del costo della casa, avrà un Taeg comprensivo di tutte le spese accessorie dello 0,94%, per una rata mensile di 594,11 euro. In questo caso, lo spread applicato (vale a dire: la percentuale di guadagno della banca da sommare poi al parametro di riferimento Euribor), è fisso allo 0,90%, pari esattamente al tasso minimo. Significa, quindi, che anche se il parametro ha valori negativi, nel calcolo del Tan la banca online lo considera comunque pari a 0. Inoltre, non sono previste spese di istruttoria, perizia, incasso rata e gestione pratica. L’assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria per legge, è a costo zero. Mentre restano a pagamento solo le spese periodiche per l’invio di eventuali comunicazioni, a 1,35 euro.

Ha un Tasso annuo nominale, calcolato sommando il parametro di riferimento (attualmente negativo) a uno spread dell’1,20%, pari a 0,83% invece il mutuo variabile di Hello bank! , la banca online del Gruppo BNL-BNP Paribas. Ma ha un taeg che arriva allo 0,99% includendo tutte le spese necessarie al mantenimento del finanziamento, pari cioè a una rata di 591,05 euro al mese. Per l’avvio dell’istruttoria servono 200 euro. La perizia dell’immobile costa 300 euro. Mentre, per le spese periodiche, è necessaria una spesa di 3,58 euro.
Per assicurare la casa da eventuali danni dovuti a incendi o esplosioni, poi, va messa in conto una spesa complessiva di 348,75 euro (poco più di 23 euro all’anno), nel caso ipotetico considerato da Of di un mutuo di 100.000 euro e durata 15 anni che copra solo il 50% del costo dell’immobile.

Di poco più alto e pari all’1,11%, infine, il tasso effettivo del variabile di IWBank Private Investments, del gruppo UBI Banca. Chi richiede a prestito un capitale che non superi il 50% del costo della casa, infatti, si vedrà applicato un tasso minimo dello 0,95% (in questo caso il parametro di riferimento negativo non viene sottratto allo spread), pari a una rata stimata di circa 596,30 euro. Non sono previste spese aggiuntive per la perizia dell’immobile o per l’assicurazione incendio e scoppio, che viene offerta dalla banca. Ma servono 600 euro per avviare l’istruttoria della pratica, 1,50 euro al mese per l’addebito delle rate e 1,11 in caso di comunicazioni periodiche.

Se si opta per il fisso, invece, il più conveniente è proposto da Hello bank!, con tasso finito dell’1,45% per chi richiede a prestito fino al 50% del costo dell’appartamento, e Taeg che arriva al massimo all’1,62% includendo anche i costi di istruttoria (200 euro), perizia (300 euro), assicurazione (348,75 euro) e di invio di comunicazioni periodiche (3,58 euro). La rata mensile, calcolata sulla base del tasso annuo nominale, quindi, ammonta a 618,49 euro per un finanziamento di 100.000 euro e durata 15 anni.

Ha un Taeg di poco più elevato e pari all’1,72%, invece, IWBank Private Investments per il fisso con Ltv al 50% calcolato sulla base di un tasso finito dell’1,55% (che comporta una rata tonda di 623 euro) a cui si aggiunge l’istruttoria (600 euro) e il costo per incasso della rata mensile (1,50 euro a addebito) e per l’invio di comunicazioni periodiche (1,11 euro ciascuna). Gratuita, invece, l’assicurazione obbligatoria per legge e la perizia della casa.

Infine, chiude la top three dei migliori finanziamenti a tasso fisso ordinati per Taeg, il mutuo di Hello bank! che concede a prestito fino all’80% del costo della casa. In questo caso, infatti, il tasso annuo nominale dell’1,60% comporta una rata di 625,25 euro al mese. Mentre il Taeg arriva a 1,77% includendo anche i 200 euro di assicurazione, i 300 euro di perizia, i 348,75 euro di assicurazione e i 3,58 euro applicati per l’invio di comunicazioni di trasparenza e di legge.

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