È sempre stato uno strumento di investimento imprescindibile in un portafoglio diversificato. Il mattone, bene rifugio per eccellenza, però, può anche essere redditizio. Soprattutto se si opta per determinate tipologie di immobili, di alta gamma, in località top e con tanti servizi aggiuntivi collegati nelle vicinanze. Come scegliere l’appartamento giusto? Quali caratteristiche cercano gli investitori per massimizzare i loro rendimenti? Fabio Guglielmi, AD di Santandrea Luxury Houses, il marchio del Gruppo Gabetti dedicato unicamente agli immobili esclusivi, spiega come sta evolvendo il mercato, com’è cambiato dopo la “grande crisi”, e quali prospettive di guadagno si stanno aprendo per gli investitori. Soprattutto in contesti selezionati come Milano, Roma, ma anche Napoli.

OF: Come sta andando il mercato immobiliare del lusso?
Guglielmi: Innanzitutto, bisogna fare una precisazione: il mercato del lusso ha sempre avuto una velocità diversa rispetto al residenziale tradizionale. In termini di compravendite per gli immobili di pregio possiamo dire che è una stagione positiva. In termini di valori, cioè di prezzi, invece, questi sono rimasti stabili. Fa eccezione il nuovo che si sta prezzando di più che in passato. E questo vale soprattutto per le abitazioni di pregio.

OF: Dunque, si sono realizzate le previsioni ottimistiche di un anno fa…
Guglielmi: Direi pienamente. I tempi di vendita si sono stabilizzati, così come i prezzi. Ma bisogna considerare che in Italia abbiamo situazioni molto differenti tra le varie regioni, e che è necessario tenere in considerazione le specifiche del singolo immobile.

OF: Quali sono le città più dinamiche in Italia in questo segmento di mercato?
Guglielmi: Sicuramente Milano e Roma.

OF: Cioè cosa sta accadendo qui?
Guglielmi: Milano è l’unica vera città internazionale d’Italia. E assomiglia sempre più a Londra, Parigi, Berlino. Ovviamente questo è dovuto a diversi fattori intrinsechi. Ci sono due aeroporti, una metropolitana efficiente. E poi, musei, mostre, fiere e una pluralità di offerta che permette di trovare mille opportunità anche per lo svago e il tempo libero.

OF: Roma invece?
Guglielmi: Beh Roma, è una città difficile ma fantastica. E deve molto del suo appeal alla sua storia. Senza considerare che ci sono alcuni degli immobili più belli d’Italia, in piazze molto interessanti, come Piazza Navona, Piazza di Spagna.

OF: Oltre a Milano e Roma, come sta andando questo segmento di mercato nelle altre città d’Italia?
Guglielmi: Sorprendentemente si sta registrando una crescita notevole a Napoli. Mentre Firenze e Venezia sono sostanzialmente stabili.

OF: Cosa sta cambiando a Napoli?
Guglielmi: La ristrutturazione di molti edifici storici, la nuova area pedonale, l’incremento di turisti incredibile, la metro che funziona meglio. Non solo: è in itinere anche la realizzazione del nuovo porto. Per esempio, poche settimane fa abbiamo venduto a Napoli un immobile al calciatore Ciro Immobile. Senza dimenticare che Pompei è uno dei siti archeologici più visitati al mondo.

OF: Il dinamismo del mattone di pregio sta tornando ad attrarre gli investitori? Considerando soprattutto che l’immobiliare è sempre stato considerato uno strumento imprescindibile di investimento.
Guglielmi: È vero. La ripresa immobiliare ha visto aumentare anche gli acquisti a scopo di investimento. E questo può essere legato anche un fenomeno del tutto nuovo che è quello dello short rent.

OF: Cioè parla di Airbnb?
Guglielmi: Proprio così. La possibilità di affittare casa per periodi di tempo limitati, anche per pochi giorni ha aperto nuovi scenari e potenziali nuovi profitti.

OF: Però così si corre il rischio di non avere la casa affittata continuativamente, quindi sostanzialmente si guadagna meno…
Guglielmi: In un certo senso è vero. Ma così si elimina un potenziale problema che affligge i proprietari di case da mettere a reddito, ovvero la morosità dell’inquilino. Di fatto in questo modo ho sempre la disponibilità del mio immobile. Diciamo che lo short rent ha aperto un’altra nicchia di mercato.

OF: Anche se bisogna fare i conti con il fatto che per lunghi periodi di tempo il mio immobile non produrrà reddito, soprattutto in stagioni in cui si ha una affluenza di turisti inferiore…
Guglielmi: In realtà però non è del tutto vero. Perché stiamo comunque parlando di un particolare tipo di offerta di pregio che somma una posizione strategica a caratteristiche architettoniche di qualità. Inoltre, chiaramente dipende dalle città. A Matera l’accoglienza di lusso occupa circa 250 giorni l’anno. A Milano, che è sempre meta turistica, anche di più. Così come a Venezia e Firenze. È cambiato l’utilizzo e la richiesta continua a essere molto elevata.

OF: Perché si è tornati a investire nel mattone?
Guglielmi: Con lo spread che oggi si aggira intorno ai 300 punti base, rifugiarsi nel mattone è una scelta naturale. Quindi se si sceglie di investire in città top, oggi, sicuramente si recupera.

OF: Quanto si può guadagnare quindi investendo oggi nel mattone di pregio?
Guglielmi: Come evidenziato prima, anche per il rendimento i fattori determinanti sono la localizzazione, la posizione e la tipologia dell’immobile. Ma direi che si può immaginare per una residenza di elevata gamma un rendimento lordo intorno al 6%.

OF: Come deve essere una abitazione di pregio per poter essere appetibile dagli investitori?
Guglielmi: Oggi soprattutto non basta che sia solo di lusso, ma deve avere anche altre caratteristiche. Oggi più che ieri non c’è lusso senza servizi.

OF: Quali servizi fanno la differenza?
Guglielmi: Le faccio un esempio. Il nuovo quartiere di Porta Nuova, a Milano, non si trova nel centro storico, ma è di fatto composto da residenze considerate di lusso. La stessa cosa vale per il Bosco Verticale. Perché sono residenze che, oltre alle caratteristiche architettoniche di qualità, offrono tutto nelle immediate vicinanze. Per esempio, ci sono scuole e negozi, mezzi pubblici, servizi di sicurezza. Bisogna pensare che il cliente tipo ha necessità diverse oggi.

OF: Quali bisogni ha il cliente che cerca case di pregio?
Guglielmi: Innanzitutto, bisogna considerare che si tratta di persone con elevate disponibilità economiche che cercano casa non per soddisfare semplicemente un bisogno abitativo. Ecco allora che, oggi soprattutto, conta molto anche il design e la firma. Il cliente tipo di un immobile di pregio, infatti, non compra solo una casa. Compra un simbolo e anche una firma. Pensi ai grandi progetti architettonici milanesi che hanno coinvolto nella realizzazione degli immobili i più famosi archistar del mondo, da Hadid, Libeskind, Renzo Piano.

OF: Immobili di lusso, firmati, con servizi, in ottime posizioni. Ma come deve essere l’appartamento all’interno?
Guglielmi: Ovviamente anche in questo caso devono essere rispettate determinate caratteristiche. Anche perché chi acquista casa con l’obiettivo di metterla a reddito, non può pensare di arredarla con mobili di recupero. Inoltre, da una recente ricerca che abbiamo realizzato insieme a Doxa sono emerse una serie di caratteristiche che, negli ultimi 10 anni, hanno cambiato il concetto di casa di lusso.

OF: Cioè com’è cambiata la casa di pregio negli ultimi 10 anni?
Guglielmi: Ovviamente si sono modificate le metrature. Perché ovviamente sono cambiate molto le abitudini e l’utilizzo. La cucina, per esempio, è diventata una zona ricreativa, mentre prima veniva nascosta. Ma anche il bagno si è trasformato, diventando uno spazio fitness e benessere. Inoltre, gli abitanti della casa sono diversi numericamente e per età anagrafica. Se oggi si fanno meno figli, per esempio, i pentalocali diventano superflui.

OF: Durante la crisi degli ultimi 10 anni l’edilizia si è pressoché fermata. Ora che sembra essere alle spalle, si è ritornati a costruire?
Guglielmi: Sì, ci sono nuovi quartieri in fase di costruzione e che potrebbero rappresentare future occasioni per investitori. A Milano per esempio c’è tutto il piano di recupero dell’ex area Expo. A Torino, si è notato un grande fermento, per il recupero degli scali ferroviari e per l’ampliamento dell’area universitaria. È una città che cresce, che diventa giovane: anche il quartiere dei Murazzi è stato recuperato, con nuove aree per la movida.

OF: E a Roma?
Guglielmi: A Roma non c’è nulla. Ma è Matera che stupisce. Negli ultimi anni sembra essere emersa una città che nessuno conosceva. Da quando la città è diventata Patrimonio dell’Unesco per i suoi celebri sassi, ed è stata eletta capitale della cultura, l’interesse immobiliare anche da parte degli investitori si è risvegliato. E si nota soprattutto una ripresa delle vecchie abitazioni, che oggi sono oggetto di ristrutturazione.

OF: Guardando al futuro: come pensa chiuderà il 2018 il segmento di mercato delle abitazioni di pregio?
Guglielmi: Credo che il 2018 si chiuderà in positivo, con domanda e numero di compravendite in aumento. Mentre i prezzi resteranno sostanzialmente stabili. Credo che un primo apprezzamento si avrà dal 2019: i prezzi aumenteranno, ma tutto dipenderà chiaramente dalle città.